След публикуването на статията ни Форсмажор/непреодолима сила при наложените ограничения поради COVID-19 (новия коронавирус), получихме множество запитвания и въпроси, които най-общо се групират на следните 3 вида:
1. Ако дейността ми е от пряко засегнатите от извънредното положение, мога ли да спра да плащам наем за наетото от мен помещение?
2. Ако дейността ми не е от пряко засегнатите от извънредното положение, мога ли да спра да плащам наем за наетото от мен помещение?
3. Извънредното положение дава ли ми право да спра да плащам на своите бизнес партньори, на банките, на държавата?
В настоящата статия ще разгледаме тези три въпроса и ще да дадем по-подробен отговор на тях.
1. Ако дейността ви е от пряко засегнатите от извънредното положение, това дава ли ви право да спрете да плащате наем за наетото от вас помещение?
Ако преди обявяването на извънредното положение вие сте наели помещение, което да използвате за упражняването на някоя от търговските дейности като: увеселителни и игрални зали, дискотеки, барове, ресторанти, питейни заведения и сладкарници, кина, театри, фитнес центрове, магазини в големи търговски центрове тип МОЛ и други, това означава, че вашият бизнес е пряко засегнат от въведените в следствие на извънредното положение противоепидемични мерки на територията на Република България във връзка с пандемията от COVID-19 (новият коронавирус).
Подробен списък на всички засегнати дейности и обекти, са изброени в т. I. 1. на Заповед № РД-01-124/13.03.2020 г. на Министъра на здравеопазването, допълнена с т. I. 7. на Заповед № РД-01-132/17.03.2020 г. на Министъра на здравеопазването, т. I. на Заповед № РД-01-144/22.03.2020 г. на Министъра на здравеопазването, т. 2. на Заповед № РД-01-154/26.03.2020 г. на Министъра на здравеопазването и Заповед № РД-01-166/30.03.2020г. на Министъра на здравеопазването (наричани по-долу Заповедите).
По договора за наем всяка от страните има своето задължение към другата страна – наемодателят е длъжен да осигури на наемателя необезпокояваното ползване на отдаденото му под наем помещение, а наемателят е длъжен да заплаща на наемодателя наемната цена. Вашето задължение за заплащане на наем, като наемател, следва пряко от задължението на наемодателя ви да ви осигури необезпокояваното ползване на имота за целите и дейностите, за които имотът ви е бил предоставен.
Ако в договора ви за наем е записано, че помещението ви се предоставя под наем за използването му за някоя от търговските дейности, изброени в Заповедите, това означава, че в следствие на въведената със Заповедите забрана, наемодателят ви вече не е в състояние да ви предостави ползването на помещението за целите и дейността, за която ви е било предоставено под наем. В следствие на това, вие сте освободени от вашето задължение да заплащате наем.
В този случай е налице форсмажорно – непредвидимо и непредотвратимо събитие, което взаимно освобождава двете страни – наемателя и наемодателя, от задълженията им по договора за наем за срока на форсмажорното събитие.
Всяка страна следва да уведоми писмено и в подходящ срок другата страна по договора за настъпилото форсмажорно събитие и неговото отражение върху договора – т.е. че наемодателят ви, по независещи от него причини, не е в състояние да ви осигури ползването на помещението, а вие не сте длъжни да плащате наем за срока на форсмажорното събитие.
Горните твърдения са направени на база съществуващото законодателство, но как Съдът ще тълкува всеки отделен случай, ние не можем да предвидим на този етап. Това ще стане ясно едва след приключването на извънредното положение и неминуемо последвалите го съдебни дела.
С оглед на горното, нашият съвет към всички наематели и наемодатели, е да установят контакт и да предоговорят наемните си договори с оглед съществуващото в момента извънредното положение. Препоръчваме подписване на анекс към договорите за наем за обекти, пряко засегнати от извънредното положение и противоепидемичните мерки, въведени със Заповедите на Министъра на здравеопазването.
2. Ако дейността ви не е от пряко засегнатите от извънредното положение, това дава ли ви право да спрете да плащате наем за наетото от вас помещение?
Ако дейността ви не е сред изброените в Заповедите на Министъра на здравеопазването и не е пряко засегната от извънредното положение, вие нямате право пряко да се позовете на форсмажор.
Такъв ще е например случаят ако държите под наем, аптека или магазин.
Ако обаче в следствие на силно намалелия човекопоток оборотът ви силно е спаднал, вие имате право да се позовете на стопанска непоносимост, уредена в чл. 307 от Търговския закон, което ви дава право да поискате от съда да измени размера на наема ви или да прекрати договора ви за наем с оглед на променилите се след неговото сключване икономически обстоятелства.
Препоръчваме ви да преговаряте за намаление на наема с оглед кризата и намалелия ви оборот. С оглед преустановеното към момента разглеждане на повечето дела от съдилищата за срока на извънредното положение, това е по-бързият и ефикасен начин на действие.
3. Извънредното положение дава ли ви право директно да спрете да плащате на своите бизнес партньори, на банките, на държавата?
Краткият отговорът е – не.
На 24.03.2020 беше обнародван Законът за мерките и действията по време на извънредното положение, обявен с решение на Народното събрание от 13 март 2020 г.(наричан по-долу закон/ът), който влезе в сила от 13.03.2020 и ще се прилага до отмяна на извънредното положение.
Законът не предвижда директно спиране или отпадане на задълженията за плащане между фирмите и към банките, но чл. 6 от закона предвижда, че до отмяната на извънредното положение не се прилагат последиците от забава за плащане на задължения на дружества и хора, включително лихви и неустойки за забава, както и непаричните последици като предсрочна изискуемост, разваляне на договор и изземване на вещи.
Това означава, че ако вашата фирма спре да плаща на свой партньор, той няма право да претендира лихва за забава или неустойка за забава, но има право да се обърне към съда, за да ви бъдат наложени запори върху банковите сметки до размера на дължимите суми (без лихва и неустойка) под формата на обезпечителна мярка. Законът въведе забрана за налагане на запори на банкови сметки на физически лица и на лечебни заведения, но няма забрана да се налагат запори на банкови сметки на фирми. Имайте предвид, че делата за допускане на обезпечения, включително под формата на налагане на запори на банкови сметки на фирми, са сред малкото дела, които съдът продължава да разглежда и да решава и в условията на извънредно положение.
По отношение на банкови кредити, това означава, че ако вашата фирма спре да обслужва банков кредит, банката няма право да начислява лихва за забава и да обяви кредита ви за предсрочно изискуем, но има право да се обърне към съда и да поиска от него да допусне обезпечение като наложи запор на банковите сметки на фирмата ви.
С оглед на гореизложеното, ако в следствие на извънредното положение фирмата ви изпадне в затруднено финансово положение, нашият съвет е да се обърнете към вашите бизнес партньори и банки и да договорите с тях отсрочване или разсрочено плащане на задълженията ви, но не спирайте да изплащате дължимите от вашата фирма парични задължения към бизнес партньори и банки, защото рискувате те да ви запорират сметките.
В тази връзка искаме да добавим, че се очаква Европейският банков орган да обяви европейска рамка с единни насоки и критерии, съгласно които търговските банки да отсрочват плащанията по банкови кредити. Повече за това може да прочетете в интервюто на управителя на БНБ за Нова телевизия от 30.03.2020.
По отношение на забавените плащания към държавата законът предвиди, че по време на извънредното положение:
1. Се спира принудителното изпълнение по вече образувани изпълнителни дела от НАП, но за периода на спирането се начисляват лихви.
На практика това означава, че ако вие имате образувано изпълнително дело от НАП преди 13.03.2020, вие може да избирате между следните 2 варианта:
– да се възползвате от спирането му по закон, ако сте в затруднено финансово положение и нямате възможност за плащане, или
– ако имате възможност за плащане и искате да се издължите на НАП, за да не ви товарят допълнително с лихви за забава, да го направите.
2. Нови изпълнителни дела от НАП няма да се образуват, освен:
– когато е необходимо да се защитят особено важни държавни или обществени интереси,
– изпълнението може да бъде осуетено или сериозно затруднено,
– от закъснението на изпълнението може да последва значителна или трудно поправима вреда.
За съжаление законът не уточнява какво точно следва да се разбира под особено важни интереси и кога изпълнението може да бъде осуетено или сериозно затруднено или от закъснението му да последва значителна или трудно поправима вреда, което дава свобода и право на интерпретация от страна на НАП. Поради това, ако се колебаете дали от НАП няма да приемат, че някое от тези изключения е налице във вашия случай и желаете да си спестите неприятни изненади, нашият съвет е да се обърнете към НАП, респективно към Министъра на финансите, според размера на вашите задължения, с молба за официално отсрочване или разсрочване на задълженията на вашата фирма.
Моля, имайте предвид, че статията е актуална към 31.03.2020 и всеки случай е строго индивидуален. Настоящата статия служи само за информация и не представлява конкретен юридически съвет. Поради което, преди да предприемете конкретни действия, както и ако не сме успели да отговорим на всичките ви въпроси, ви препоръчваме да се консултирате с нас , а ние ще се радваме да ви съдействаме. Всяка първа консултация при нас е напълно безплатна!